Cláusulas nulas en los contratos de alquiler de vivienda
La última reforma del alquiler que entró en vigor el 5 de marzo de 2019 modificó parcialmente la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), con la finalidad de proteger al inquilino. A pesar de todo, siguen firmándose contratos de arrendamiento de vivienda con cláusulas nulas que van en contra de los derechos reconocidos por la LAU a los inquilinos.
Las cláusulas nulas que más frecuentemente se suelen incluir en un contrato de arrendamiento de vivienda habitual son las siguientes:
Duración mínima del contrato de alquiler
Si la duración del contrato de alquiler de vivienda habitual es inferior al mínimo legal (un año) el inquilino podrá continuar en el piso alquilado ya que se trata de una cláusula nula por no respetar el plazo de duración legalmente establecido.
En el caso de que en el contrato alquiler no se refleje el plazo de duración, se considerará que éste es de un año, aplicándose una prorroga anual si el arrendatario así lo desea y que se extenderá hasta alcanzar los cinco años. Dicha prórroga será forzosa para el arrendador. Pasando dicho plazo si no se cancela el contrato este se prorrogará anualmente si el arrendatario así lo desea, siendo en este caso también de forma forzosa para el arrendador y extendiéndose en este ocasión hasta un máximo de tres años.
Desistimiento anticipado del inquilino
En los contratos de arrendamiento para uso de vivienda habitual el inquilino tiene derecho a desistir del alquiler una vez transcurridos los seis primeros meses del contrato con un preaviso mínimo de treinta días. Toda nula toda la cláusula de renuncia a esta derecho.
En caso de que el inquilino ejerza el derecho de desistimiento podrá acordarse una penalización que consistirá en la indemnización al propietario de una mensualidad de renta por cada anualidad de contrato que falte por cumplir(o la parte proporcional en períodos inferiores). Será nula cualquier indemnización que pueda imponerse en el contrato al inquilino por un importe superior.
Actualización de la renta
La actualización no podrá exceder el incremento de aplicar la variación porcentual experimentada por el IPC. Cualquier actualización pactada por importe superior será nula. Si el contrato no contempla la actualización de la renta, ésta no podrá ser actualizada por parte del arrendador.
Fianza legal y garantías adicionales
La fianza que se exija en el alquiler de una vivienda habitual será de una mensualidad. Será nula la exigencia de una fianza mayor a dicha mensualidad.
Sin embargo, la LAU sí contempla otras garantías legales, aunque no podrán superar el importe equivalente a dos mensualidades de renta, salvo que la duración del contrato de alquiler pactado sea superior a 5 ó 7 años. Por lo tanto, el arrendador sí podrá establecer garantías por importe de hasta tres meses (uno en concepto de fianza y otros dos en conceptos de garantías adicionales).
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